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泰禾集团折戟华南:扩张后遗症 卖资产仍存200亿缺口

发布时间:2019-05-28 22:04 来源:未知 编辑:admin

  本报记者 张晓玲 实 习 生 林诗苑 深圳、广州报道

  近日,泰禾将旗下三个项目标股权让渡给世茂房地产,总买卖对价约为39.72亿元。此中包罗广州、佛山的标杆项目。

  这与2015-2017年泰禾高调进军华南构成明显对比。

  作为开辟商近年来扎堆的华南区域,泰禾也在几年前深度结构。然而,从高调到低迷,泰禾在华南的营业进展并不成功。

  泰禾在华南的失利,折射了其全国性激进扩张后的窘境。财报显示,变卖77亿资产给世茂后,泰禾仍具有200亿以上的资金缺口。

  按照通知布告,泰禾将旗下姑苏淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权让渡给世茂房地产,总买卖对价约为39.72亿元。

  以其时购地的价钱折算响应股权价值,姑苏、广州、佛山项目别离对应4.36亿元、21.69亿元、11.16亿元,共计37.21亿元,泰禾算是保本出售了。

  以上三个项目中有两个位于华南,此中,广州院子是泰禾的焦点资产,在2017年以42.52亿元收购而来,具有广州增城四个地块,总用地面积70.7万平方米,是泰禾多年来规模、体量最大的“院子”。

  该项目于客岁11月30日开工,本估计2020年12月30日完工,但截至本年一季度末,广州院子项目总欠债41.9亿元,净资产为-1.01亿元。

  而佛山院子,是泰禾在2016年3月初次进入佛山时拍下的商住地块,彼时耗资37.2亿元,创下其时该区域楼面地价新高。该项目估计本年岁尾完工,截至2019年一季度末,该项目净资产为-4355.98万元,欠债181.9亿元。

  这不是泰禾本年第一次让渡资产。此前,泰禾已让渡四个项目予世茂。

  在短短的两个月内,泰禾已出让7个项目,接盘方均为世茂,累计回笼资金77.2亿元。

  泰禾今日之“窘境”,与昔时进军华南之“高调”构成明显对比。

  2015年12月25日,闽系房企泰禾首入华南,斥资57亿元将深圳宝安尖岗山片区两宗栖身用地收入囊中。

  此中,A122-0345地块楼面地价接近8万,成交溢价率高达177.61%。不只刷新其时深圳单价地王记载,也跨越彼时北京拍出的7.5万元\/平方米的单价地王,一跃成为全国单价地王。

  2016年,泰禾的拿地策略从招拍挂转为“招拍挂+收并购”并举,继续在华南区域赛马圈地,先后进入佛山、东莞、珠海、惠州等。

  据21世纪经济报道统计,泰禾以招拍挂拿下的地,溢价率均在70%以上。2016年3月,泰禾在佛山掷37.2亿元,溢价72%,拿下新城片区单价地王;12月,泰禾进驻惠州,以总价3.52亿元得惠东巽寮湾一宗地块,溢价率153.24%。

  而以收并购拿下的地块,价钱均高于市场价。2016年4月,泰禾以3.56亿元收购一宗贸易地块,进入东莞;8月,以12亿元收购启航物流拿下保税区35号地块,进入珠海。

  作为华南重镇,直到2017年7月,泰禾才结构广州,以42.52亿元收购广州增城增江街四宗地块,拟制造最大院子系产物;同年10月,以2.28亿收购七星岩旅游区商住地,进入肇庆;次年2月,以9亿元收购横栏10万平方米地块,正式进入中山。

  至此泰禾用了仅三年时间,深度结构华南,项目12个,投资超130亿元;而在不到两年后,泰禾就选择了让渡部门项目来纾困,可见压力之大。

  易居研究院智库核心研究总监严跃进认为,雷同泰禾所拿的高溢价地盘,往往遭遇处所当局的限价时,项目标发卖比力坚苦。本轮楼市调控的周期更长,此类企业预备是不足的。

  业内人士暗示,对于泰禾来说,确实要反思,过去投资节拍过快,外行业周期调整起首要防备各类风险。

  现实上,泰禾的资金压力客岁便已闪现。2018年以来,泰禾先后传出高管去职、股权质押殆尽、欠债率高企、股价暴跌、裁撤事业部等动静。

  具体到华南,泰禾大手笔倾泻的项目,大多要在2019岁尾及当前才能完工,沉淀了大量资金同时,也需要更多的资金才能支持运转。

  好比,泰禾在华南的首个地王项目深圳院子,购地三年过去,该项目仍处于基坑施工形态。本来打算2016年入市,直到2018年2月才开工,工期的推后带来庞大的资金成本。

  此外,财报显示,佛山院子、坪山泰禾广场、珠海泰禾地方广场等在2019年即可完工,期内还将继续开工巽寮滨海旅游度假项目、惠州惠阳金尊府项目等。

  协纵策略办理集团结合创始人黄立冲认为,泰禾采用并购的体例,一下收购了良多分歧的物业,这些物业要自行开辟,在目前的市场情况下要良多额外的资金,这远弘远于买地的成本,泰禾该当是逐步感遭到了资金的压力。

  泰禾已在想尽各类法子化解危机。2019年一季报显示,颠末前三月的抢收和变卖资产,泰禾资产欠债率由2018年岁尾的86.88%下降到84.55%,净欠债率由2018岁尾的384.88%下降至279.19%。

  但同时,泰禾流动欠债总额共1254亿元,处于汗青高位。短期告贷145亿元,一年内到期的非流动欠债315亿元,货泉资金为206亿元,资金缺口仍然较大。

  “靠出售项目回笼资金不是久远的法子,抛售也容易给投资者形成企业运营有坚苦的印象。”严跃进称。

  4月1日,泰禾通知布告,拟向全体股东进行本钱公积金转增股本,但不久后收到深交所的问询函。

  5月8日,深交所再向泰禾发出问询函,此中涉及偿债风险、年度发卖业绩披露、投资性房产公允值、联系关系买卖等共计19项。

  在答复截止日的5月15日,泰禾通知布告称,将延期答复年报问询函。

  业内人士认为,在资金缺口过大的环境下,疑惑除泰禾继续变卖资产的可能,此外,加速发卖回笼现金,是泰禾最次要的布施之道。

  严跃进认为,华南市场的存量住房规模比力大,这会限制部门一手房的买卖,容易惹起项目发卖坚苦等,这是企业需要警戒的,在发卖窗口期,快跑成为必选项。

  中泰证券阐发师倪一琛认为,考虑到2019年以来房企发债利率有所下行,泰禾将来融资成本无望改善。2019年或是泰禾集团最环节的一年,在跨入千亿规模后,适度放慢节拍、加大快周转项目配比、强调回款才是环节。

  义务编纂:陈悠然 SF104

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